Платить за весь участок или за используемую часть?

В прошлом месяце к нам обратился клиент с просьбой помочь снизить размер взыскиваемого неосновательного обогащения за пользование участком, на котором расположены объекты недвижимости. 

На земельном участке располагались два объекта: весы, площадью 29 кв. м., и хозяйственная пристройка, площадью 15 кв. м., при этом площадь самого участка 3 970 кв. м. Вопрос, на который нам предстояло ответить, был предельно простой: возможна ли оплата за пользование части земельного участка, используемой фактически, а не оплата за весь участок целиком? 

Согласно претензии, полученной нашим клиентом, размер неосновательного обогащения исчисляется из всей площади земельного участка целиком. В качестве стратегии снижения размера взыскиваемого неосновательного обогащения мы предложили клиенту считать сумму неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, необходимой для фактического использования строений, принадлежащих клиенту на праве собственности. Представлению такого документа должно предшествовать заявление ответчиком ходатайства о проведении землеустроительной экспертизы, по результатам которой станет возможным определить площадь фактически используемого участка. 

Базовое правило в соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, — собственник недвижимого имущества обязан вносить плату за пользование земельным участком, исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования. Данная позиция однозначна только в отношении несформированных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. 

Мы начали подбирать судебную практику для оценки рисков нашего клиента. Среди положительной практики назначения землеустроительной экспертизы для определения фактически используемой площади при наличии сформированного земельного участка нами были подобраны позиции, где: 

• При рассмотрении дела судом указано, что факт существования в спорный период сформированного земельного участка не является основанием для вывода о необходимости использования всей площади данного земельного участка для эксплуатации принадлежавшего ответчику здания.
• Суд фактически разрешил вопрос, когда для расчета неосновательного обогащения может использоваться площадь земельного участка, указанная в ЕГРН, а когда - необходимая для фактической эксплуатации зданий.
• Суд указал, что необходимо обоснование изменения площади земельного участка, при этом одним из таких обоснований может являться образование земельного участка не для целей использования расположенных на нем строений.
• Судебная коллегия фактически соглашается с работой механизма по проведению землеустроительной экспертизы при взыскании неосновательного обогащения, для вычисления площади, необходимой для эксплуатации зданий, расположенных на земельном участке. 

В рамках анализа нами были так же рассмотрены примеры отрицательной судебной практики по данному механизму, логика судов при отказе в изменении размера площади. Необходимо обратить внимание на следующие позиции судов: 

• Судом указано, что если требования заявлены в отношении сформированного земельного участка, в предмет доказывания не входит установление размера площади земельного участка, который необходим ответчику для использования под объекты недвижимости; при этом, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования; при определении размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимо исходить не только из площади земельного участка, занятой недвижимостью, а также из площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации такого объекта недвижимости с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.
• Судебная коллегия указала, что если предъявлен иск о взыскании неосновательного обогащения, составляющего размер сбереженной платы за фактическое использование земельного участка, в предмет доказывания по данному иску не входит установление размера площади земельного участка, который необходим ответчику для использования принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости, суд первой инстанции обоснованно отказал в ходатайстве о назначении землеустроительной экспертизы по вопросу определения площади земельного участка для расчета суммы неосновательного обогащения. Суд также полагает, что с учетом заявленных в рамках настоящего дела требований и фактически установленных обстоятельств, оснований для назначения экспертизы не имеется. 

Таким образом, на основании актуальных позиций вышестоящих судебных инстанций в ситуации нашего клиента мы пришли к выводу, что перспективы спора и возможность назначения экспертизы для вычисления площади, фактически используемой для эксплуатации зданий, относительно положительные. 

На данный момент клиент принимает решение об экономической целесообразности инициирования такого судебного спора, будем держать вас в курсе развития ситуации.