Как кадастровая стоимость помогла в деле о взыскании действительной стоимости доли

Дальневосточная кассация рассматривала дело по спору о взыскании действительной стоимости доли. Основанием для выплаты послужило заявление о выходе лица из состава участников. Однако вышедший был не согласен с той денежной суммой, которое общество предложило ему за выход. В связи с этим бывший участник обратился в суд и заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению действительной стоимости доли с учетом рыночной оценки активов компании. Спор комментирует руководитель практики корпоративного права Ирина Минакова.

Оценочная экспертиза была проведена, но по мнению общества сумма к выплате определена просто космическая. В связи с этим ответчик обратился к другому эксперту за рецензией. Суд первой инстанции отказался принимать рецензию, указав, что этот документ не является доказательством, т.к. подготовлен не в рамках экспертизы, назначенной судом. Апелляция поддержала выводы. И только лишь кассация рассмотрела рецензию и признала указанные в ней выводы, как заслуживающие внимания.

«Первое на что обратил суд кассационной инстанции – это существенная разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью гостиничного комплекса. Рыночная стоимость превышала кадастровую примерно в 2,5 раза, – рассказывает руководитель практики корпоративного права Ирина Минакова. – Действительно, при расчете кадастровой стоимости возможны ошибки, т.к. этот расчет носит массовый характер, и не учитывает индивидуальных особенностей объекта. Но, как правило, ошибка расчета кадастровой стоимости идет в сторону ее превышения над рыночной. Поэтому широкой популярностью пользуются услуги по снижению кадастровой стоимости. А здесь получилось наоборот. Вероятно, данное обстоятельство зацепило внимание судей, они стали подробнее разбирать экспертное заключение.»

В ходе анализа экспертного заключения было установлено, что эксперт применил неверный метод расчетов. Оценке подлежал гостиничный комплекс, к такому объекту недвижимости должен применяться доходный метод, а не сравнительный. Вдобавок при использовании сравнительного метода были допущены ошибки – неправильно подобраны объекты-аналоги (они имели другое назначение использования).

Все это позволило суду кассационной инстанции поставить под сомнение заключение эксперта и направить дело на новое рассмотрение.

Напомним, что по закону расчет действительной стоимости доли осуществляется по данным бухгалтерского баланса. При этом используется балансовая стоимость активов компании. Судебной практикой выработан подход, при котором для целей действительной стоимости доли, активы можно переоценить по рыночной стоимости. Однако, учитывая практику, переоценку нужно производить с использованием правильных методов.

Ссылка на решение